Immobilienbewertung in besonderen Fällen
- Wie lässt sich der Wert eines Tempels plausibel darlegen?
- Welchen Verkehrswert hat ein Gebäude nach einem Brand?
- Wie kann der Wert einer Immobilie mit historischen, rechtlich unklaren Grundbucheintragungen ermittelt werden?
Auf besondere Fälle wie diese bin ich spezialisiert.
Sie sind meist kompliziert und komplex, erfordern viel Recherche und eine Herangehensweise, für die es oft kein Standardverfahren gibt.
Gutachten zu ungewöhnlichen Immobilien
- Gutachten zu Grundstücken mit ungewöhnlichen Gebäuden, wie z. B. einem Tempel, einem Schloss, oder mit einer denkmalgeschützten Parkanlage
- Gutachten zu Grundstücken mit schwierigen Zuschnitten, die z. B. nur bedingt bebaubar oder nur eingeschränkt nutzbar sind
- Gutachten zu Immobilien im Zusammenhang mit Erbbaurechten
Bei Immobilien, die vom Standard abweichen, kann der Wert oft nicht zuverlässig über die gängigen Verfahren ermittelt werden. In diesen Fällen muss auch das Wertermittlungsverfahren vom Standard abweichen und nach individuellen Lösungswegen suchen.
Gutachten zu Wertdifferenzen
- Ermittlung eines Mehrwerts oder auch Minderwerts von Immobilien, z. B. bei baulichen Veränderungen des ursprünglichen Zustands, nach einem Brand oder bei einer Bauausführung, die von der Planung abweicht.
- Bewertung von einzelnen Eigenschaften und Merkmalen einer Immobilie, die standardmäßig in der Wertermittlung nicht erfasst werden, wie z. B. niedrigere Deckenhöhen als vorgegeben oder geplant
- Ermittlung von Enteignungsentschädigungen, z. B. beim Bau von Straßen, Bahntrassen, Kanälen oder anderen öffentlichen Einrichtungen
Der Wert einer Immobilie verändert sich nicht nur durch allgemeine Wertentwicklungen, die vor allem durch Angebot und Nachfrage bestimmt sind. Wertdifferenzen ergeben sich auch, wenn sich im Umfeld oder am Objekt selbst etwas verändert hat. Die Ermittlung solcher Wertdifferenzen wird vor allem bei Schadensersatzleistungen benötigt und erfordert ungewöhnliche Lösungswege, da sie von Standardverfahren häufig nicht erfasst werden.
Gutachten bei unklarer Rechtsgrundlage
- Gutachten zu Immobilien mit fehlerhaften oder unklaren dinglichen Sicherungen (Grundbucheinträgen)
- Gutachten zu Immobilien bei unklarem Planungsrecht (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan)
- Gutachten zu Immobilien mit fehlender Baugenehmigung, z. B. bei Schwarzbauten oder ungenehmigten Umbauten und Umnutzungen
Neben Bausubstanz und Vermietbarkeit beeinflussen auch rechtliche Rahmenbedingungen den Wert von Immobilien. Rechtliche Unsicherheit erschwert eine Wertermittlung erheblich und wirkt sich auch auf den Verkehrswert einer Immobilie aus.
Meta-Gutachten
Zum Beispiel:
- Erarbeitung von offiziellen Bewertungskriterien für Regierungsbehörden, z. B. für Entschädigungszahlungen bei Tunnelunterfahrung, Brückenüberbau, Strukturwandel, Migration.
- Schiedsgutachten als von allen beteiligten Parteien anerkannter Weg zur außergerichtlichen Einigung
- Stellungnahmen zu Fremdgutachten
Meta-Gutachten gehen über normale Gutachten hinaus. Sie erarbeiten Grundlagen für die Wertermittlung, dienen der Schlichtung bei differierenden Bewertungen und bieten bei Zweifelsfällen eine zweite unabhängige Meinung.